【宅建】抵当権２

■抵当不動産の第三取得者

抵当権が設定されている不動産を買い取った（所有権を取得した）者を、
「抵当不動産の第三取得者」といいます。

抵当権が実行されたら所有権を失ってしまうのに、そんな不動産を買う人がいるの？
と思われるかもしれませんが、実際いるのですね。

なぜなら、抵当不動産の第三取得者には、
所有権を守るために多くの権利が認められているからです。

では、抵当不動産の第三取得者に認められる権利を順番に見ていきましょう。


１．第三者弁済

抵当不動産の第三取得者は、債務者に代わって弁済をすることにより、
抵当権の実行を防止することができます。

これは、債務者の意思に反していてもすることができるというところがポイントです。
これは覚えておいてください。

そして、債務者に代わって債務を弁済した第三取得者は、
債務者に対して弁済額の支払いを求めることができます。

注意：債権者（抵当権者）と債務者が第三者弁済反対の特約をしていた場合は、
　　　　第三者弁済をすることはできません


２．抵当権消滅請求

法改正により名前が変わりましたが、「滌除（てきじょ）」と呼ばれていたものです。

第三取得者が債務を全額負担できるだけの財力があれば第三者弁済で問題ないのですが、
そういうわけにもいかないのが現実です。
そこでこの「抵当権消滅請求」です。

これは自分が所有権を取得したときの代金、または自分が指定した金額を弁済（供託でもよい）
して、抵当権を消滅させるというものです。
もちろん抵当権者がその額に納得しなければいけませんが、納得しなかった場合の話は
宅建試験では出題されないと思いますので省略させていただきます。

そして、抵当権消滅請求をした第三取得者は、
「その手続きが終わるまで」売買代金の支払いを拒絶することができます。
ここでの出題ポイントはこれです。


３．代価弁済

第三者弁済、抵当権消滅請求と反対で、
抵当権者のほうからの請求に応じて売買代価を支払い、抵当権を消滅させる制度です。

抵当権消滅請求と同じく、全額弁済である必要はありません。


４．償還請求

第三取得者は、所有権保存登記をするなどして、抵当権の実行を防止するために費やした費用を、
売主（元の抵当権設定者）に対して請求することができます。

この場合、第三取得者の善意・悪意は問題になりません。
また、行使期間に制限もありません。


５．抵当権が実行された場合

第三取得者は自ら競売に参加し、競落させて所有権を存続させることができます。
もしも所有権を失ってしまった場合は、
以前お伝えした担保責任の問題となり、契約の解除や損害賠償請求を行うことになります。

詳しくは「売主の担保責任」のページを参照してください。



■抵当不動産の賃借人

抵当権が設定されているアパートを借りた、という場合です。
抵当権が実行されたら追い出されてしまうのでしょうか？では、見ていきましょう。

原則：抵当権が設定されている建物を借りた賃借人は抵当権者に対抗できず、
　　　　抵当権が実行されたら出ていかなければなりません。
　　　　しかし、抵当権が実行されても、競売手続きの開始前からその建物を使用・収益していた
　　　　賃借人は、買受人の買受時から６ヶ月間、明渡しが猶予されます。

例外：抵当権者が賃貸借に同意し、同意の登記をした場合は、賃貸借も登記をしておけば、
　　　　その賃貸借は同意をした抵当権者に対抗することができます。



■法定地上権

これは重要です。星５つです。
本当はかなり細かい知識も多いのですが、宅建試験で出題されるポイントは限られています。
ポイントだけは必ずマスターしておいてください。

Ｂが土地と、その土地の上に建物を所有していたとします。
そしてＡが土地だけに抵当権を設定しました。
抵当権が実行され、Ｃがその土地を取得した場合、Ｂの建物はどうなってしまうのでしょうか？

ここでＢの建物を守るために、法定地上権の登場です。
法律の力で、自動的に地上権が成立します。

ちなみに地上権とは、工作物や竹木所有を目的として他人の土地を利用する権利をいいます。
（工作物＝家屋、橋、道路、トンネルなど）

つまり、抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なった場合に、
地上権が設定されたものとみなす制度を法定地上権といいます。


以下、法定地上権の成立要件が宅建試験の出題ポイントです。

・抵当権設定時に、建物が存在していたこと
・抵当権設定時に、土地と建物が同一所有者に帰属していたこと
・土地と建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと
・抵当権の実行により、土地と建物の所有者が別々となったこと


[ 重要注意点 ]

抵当権設定時に建物が存在していれば、その後いったん滅失して再築されたり、
朽廃により改築された場合でも、新しい建物のために法定地上権は成立します。
また、抵当権設定時に同一人に帰属していれば、その後土地と建物が別人に帰属
しても構いません。逆に、抵当権設定当時は別人に帰属していたときは、その後同一
人に帰属しても法定地上権は成立しません。



■一括競売

建物が建っている土地に抵当権を設定した場合は法定地上権の問題ですが、
更地に抵当権を設定したあとに、その土地上に建物が築造された場合は、
この一括競売の出番となります。

抵当権が実行され、せっかく建てた建物が取り壊されてはシャレになりませんし、
抵当権者にとっても、建物が付いた土地など競売で売れませんからね。


では、一括競売とはどういったものなのでしょうか？

それは文字通り、土地と建物を一括して競売にかけられるという制度です。

しかし注意点があります。
土地と建物を一括競売に出しても、抵当権者が優先弁済を受けられるのは、
土地の代価についてのみということです。

試験に出るポイントは以下の２つです。

・更地に抵当権が設定されたあとに、建物が築造されたこと
・優先的に弁済を受けることができるのは、土地の代価についてのみ



■根抵当権

根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定多数の債権を極度額の限度において担保する
抵当権をいいます。何度も繰り返し金銭を貸し付ける場合など、その度に抵当権を設定する
のは面倒ですよね。

そこで将来にわたって一定限度の枠（＝極度額）を作り、その範囲で担保をするのです。

あまり重要ではありませんので、抵当権との違いをメインに覚えておいてください。


まず根抵当権の設定方法ですが、これは抵当権と同じで、
根抵当権者と根抵当権設定者の合意によって成立します。
しかし、何でもかんでも無限に担保するわけにもいきませんので、
担保する債権（＝被担保債権の範囲）および極度額を定めます。

これは登記しないと第三者に対抗できませんので、
登記が対抗要件だということも覚えておいてください。


また、根抵当権は、抵当権にある附従性・随伴性が否定（緩和）されます。

根抵当権で担保している特定債権が弁済により消滅しても、
後に発生する新たな債権を担保するために根抵当権は消滅しません。

そして被担保債権が譲渡された場合でも、
その債権を譲り受けた者が根抵当権を取得するということはありません。

さらに、優先弁済の範囲も抵当権と異なります。

利息や遅延損害金について、満期となった最後の２年分という制限はなく、
極度額を限度に優先弁済を受けることができます。


最後に、根抵当権の元本確定事由について触れておきます。

永久的に担保を続けるわけにもいきません。
一体どこで根抵当権の担保は終わるのでしょうか？

まず、根抵当権設定時に当事者で元本確定期日を定めた場合は、
その期日の到来で元本は確定します。
これは当然ですね。

元本確定期日を定めた場合、
これも登記事項だということは覚えておいたほうがいいかもしれません。


問題は確定期日を定めていなかった場合です。これはいろいろな方法があるのですが、
以下の２つだけを覚えておいてください。

・根抵当権者は、いつでも元本確定請求をすることができる（請求時に確定）
・根抵当権設定者は、根抵当権設定より３年が経過すれば、元本確定請求をすることができる
　（請求より２週間経過で確定）