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【宅建】抵当権

■抵当権とは?

抵当権とは、目的物を競売にかけてお金に換え、そのお金から優先的に弁済を受けるための
権利です。

たとえば、AがBに1,000万円を貸したとします。
しかし、Bは他の人からも1,000万円を借りていました。
この場合、Bが1,000万円の土地を持っていたとして、その土地を売却してもAが返して
もらえるのは500万円だけです(債権者平等の原則)。

そこで抵当権の登場です。

Aは1,000万円を貸す際に、Bの土地に抵当権を設定しておきます。
Bが借金を返さないときは、Aは抵当権に基づきBの土地(抵当目的物)を競売にかけてお金に
換えることができます。そしてAは、他の債権者に優先して、そのお金を自分の債権の返済に
充てることができるのです。つまり、抵当権を設定しておけば、AはBから1,000万円全額の返済
を受けられるということです。

では、ここで用語の説明をしておきます。

抵当権を持っている者(A)→
抵当権者
自分の不動産を抵当に入れた者(B)→
抵当権設定者
抵当権によって担保されている債権→
被担保債権

また、この場合のBは債務者であり、抵当権設定者です。
債務者の債務を担保するために、債務者以外の第三者の不動産に抵当権を設定すること
もでき、この場合の第三者を「
物上保証人」といいます。



■抵当権の成立

抵当権は諾成・無方式の契約で、抵当権者と抵当権設定者による、抵当権を設定しようという
合意のみで成立します(書面の作成や登記は不要)。
実際には抵当権設定契約書が作られないということはまずないのですが、これは後日の
紛争を避けるための証拠手段にすぎません(登記もほぼ同じ意味)。

抵当権を設定できるのは、
不動産地上権永小作権についてのみです。
不動産賃借権については設定できないということに注意しておいてください。



■抵当権者の権利

抵当権は、抵当目的物の「売却」「賃貸」「滅失・毀損」「設定したる物権の対価」
によって、債務者が受けるべき金銭その他の物(代位物)の上にもその効力を
及ぼすことができる(民法372条)。

これを
物上代位といいます。
少し難しいですが、つまりこういうことです。

抵当権者は、目的物の滅失などで、
抵当権設定者が受け取るべき金銭等に物上代位する
ことができる。

・・・まだ難しいですね。

たとえば、AがBの建物に抵当権を設定していたところ、その建物が火事で焼失してしまったと
します。さて、Aはもう抵当権を行使できないのでしょうか?
いえ、この場合、Bに保険金や賠償金が入ってくる可能性があります。
Aは、その保険金請求権や損害賠償請求権に対して抵当権を行使できるのです。

このように、抵当権者は、保険金請求権や損害賠償請求権、賃料、売買代金等に対して
物上代位することができます。

また注意点として、物上代位をするためには、抵当権設定者に金銭が支払われる前に、
抵当権者が
差押えをしておく必要があるということを覚えておいてください。



■抵当権設定者の権利

抵当権設定者は、抵当権が設定されてもそれが実行されるまで、目的物の使用・収益・処分
をすることができます(
抵当権者の同意不要)。

抵当権設定者は自由にこれらの行為を行うことができますが、その行為が通常の利用方法を
逸脱していて目的物が毀損した場合には、抵当権者は、抵当権に基づく
妨害排除請求をする
ことができるということも覚えておいてください。



■被担保債権の性質

1.被担保債権が成立しなければ、抵当権も成立しない(成立の附従性)

そもそも被担保債権の発生原因である契約が不成立、無効であったり、またはそれが取り消
されたことにより債権が消滅した場合には、これを担保する目的で設定された抵当権も効力
を生じません。

補足として、条件付・期限付など、将来の債権について抵当権を設定することができる
ということは覚えておいたほうがいいかもしれません。


2.被担保債権が消滅すると、抵当権も消滅する(消滅の附従性)

抵当権設定登記の抹消登記などをしなくても、抵当権は消滅し、消滅を第三者に対抗できます。


3.被担保債権が移転すると、抵当権も移転する(随伴性)

被担保債権の一部が譲渡された場合には、被担保債権の額に応じて抵当権の準共有という
関係が生じます。



■抵当権者の優先弁済権

抵当権によって担保され、優先弁済が受けられる債権の範囲は、抵当権設定契約によって
定めます。元本・利息・遅延利息は登記事項とされていて、登記の限度で対抗力を生じ、
その範囲で優先弁済を受けることになります。

元本については、通常その全額が優先弁済を受けられます。
問題は、優先弁済を受けられる利息その他の定期金、遅延利息です。

利息その他の定期金、遅延利息については、その
満期となった最後の2年分についてのみ
優先弁済を受けられる、という規定があります。

この2年分というのは、抵当権が実行され、金銭が抵当権者に分配されるときに遡って考えます。
つまり、利息の弁済期と関係なく、すでに経過した過去2年間の利息という意味です。

ただし、抵当権者が一人だけで、
後順位抵当権者がいない場合には、満期となった最後の
2年分を越える利息についても弁済を受けることができます。