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【宅建】契約解除するには

解除とは、いったん有効に成立した契約を解消させて、
その契約が初めからなかったものとする制度をいいます。

解除には「法定解除」と「約定解除」があります。

法定解除とは、前ページでお話した「債務不履行」を理由とする解除です。

約定解除とは、契約の両当事者の約束により解除できると決める場合で、
手付、買戻しがあります。

では、順番に見ていきましょう。



■債務不履行を理由とする解除(法定解除)

1.解除権発生の要件

○履行遅滞:債務者が債務を履行しない場合、
相当の期間を定めて履行を催告し
その催告期間内に履行されなかったときに解除ができる


重要おまけ

・催告と同時に解除の意思表示をしておいてもよい!
(「2週間以内に履行しなかったら解除するから」←言っておく)

・定期行為の遅滞による解除は、催告は不要である!
(6月中旬に送るよう約束した暑中見舞いを、8月に履行されても意味がない)

・催告を不要とする特約も有効である!
(よく読むと、アパート等の賃貸借契約書に書かれていることが多いです。家賃は
滞納せずにしっかり払いましょう。急に追い出されても文句は言えません。)

同時履行の関係にある場合、履行の提供なしに、催告だけでは解除できない
(建物売買において、引渡期日に売主が建物を引き渡さない場合、買主は代金を提供
して催告することにより、解除ができます。)


○履行不能:債務者の責任で履行が不能となったときは、
催告は不要でただちに
解除ができる



2.催告とは?

もう一度債務者に履行の機会を与えて、債務者を保護するとともに契約関係の維持を
図るもの

債権者は催告に当たり、「相当の期間」を定めなければなりません。

相当の期間とは、
既に履行の準備をした者が履行をなすためのみに必要な期間をいい、
履行の準備に着手して履行を完了するために必要な期間ではありません。債務者はもともと、
最初の履行期までに履行の準備を済ませておくのが普通だったからです。

つまり、不相当の期間を定めた催告であっても、客観的に相当だと認められる期間内
に債務者が履行をしなければ、解除権が発生します。

「相当な期間」に悩むことなく、催告がなされれば有効に解除権は発生すると覚えて
おいてください。



3.解除権の行使

・解除権は、相手方に対する一方的意思表示によってなす!(
相手方の承諾不要

・解除の意思表示をした場合、もはや
これを取り消す(撤回)することはできない


解除権不可分の原則(*)

・当事者の一方(または双方)が数人ある場合、契約の解除はその
全員より、または、
その
全員に対してのみ行うことができる!

・解除権が複数当事者の1人について消滅した場合、
他の者についても消滅する

*解除権不可分の原則についての詳細は、後ほど「共有」でお話します。



4.解除の効果

・まだ履行されていない債務は、履行する必要がなくなる!
(債務の存在自体が、初めからなくなるわけです)

・既に履行されているものがあるときは、お互い返還する義務を負う!
「原状回復義務」といいます)

・上記2つによっても償われない損害があれば、
損害賠償の請求ができる

・原状回復の履行にあたり、債務者(金銭を返す)は、
受領の時からの利息を付けて
返還しなければならない!



5.解除による第三者との関係

契約が解除されたことによって、第三者は不測の損害を受けるおそれがあります。

売主Aと買主Bの建物売買契約において、買主Bから更にその建物を買ったCさんは、
AとBの契約が解除されたらビックリです。

この場合のCさんはどうなるか?

・AとBの契約解除前にすでに買っていたCさん
Cが
登記をしていれば、所有権を主張できます。AはCから建物を取り戻すことは
できません。またこの場合、Cの善意・悪意も問題になりません。

・AとBが既に契約を解除していたのに買ってしまったCさん
AとCで
先に登記をした者勝ちです。この場合もCの善意・悪意は問題になりません。


契約を解除したのに建物が返ってこないなんて、Aさんがかわいそうではないか、
そう思われるでしょうか?

Cさんも善意ならば、まだ納得できると思います。
問題は、Cさんが悪意の場合ですね。悪意のCと早い者勝ちは納得できません。

これは詐欺取消などによる解除との、蓋然性の違いです。

詐欺の場合は、悪意の第三者は保護されません。
詐欺にあったら、契約を解除するのが普通です。

しかし債務不履行の場合は、解除原因があっても、実際に解除するかどうかわからな
いわけです。そういった不安定な状態であるため、悪意の第三者も保護されるのです。